ราคาบ้านใหม่สหรัฐฯ ถูกกว่าบ้านมือสองเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ สัญญาณผิดปกติที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ กำลังเกิดภาพที่แทบไม่เคยเห็นมาก่อน เมื่อราคาบ้านสร้างใหม่ลดลงต่ำกว่าราคาบ้านมือสองเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ ปกติแล้ว New Home มักซื้อขายด้วย Premium เมื่อเทียบกับ Existing Home เพราะเป็นบ้านใหม่ มีวัสดุและสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่กว่า รวมถึงผู้ซื้อไม่ต้องรับภาระในการปรับปรุงบ้านมากนัก แต่รอบนี้โครงสร้างกลับด้าน สาเหตุสำคัญไม่ได้หมายความว่าบ้านใหม่ทุกหลังในสหรัฐฯ กำลังราคาถูกลงกว่าบ้านมือสอง แต่สะท้อนความแตกต่างระหว่าง Supply และแรงจูงใจของผู้ขายในตลาดทั้งสองฝั่ง ฝั่ง Existing Homes เจ้าของบ้านจำนวนมากยังติดอยู่กับ Mortgage Rate ต่ำจากช่วงก่อน Fed ขึ้นดอกเบี้ย คนที่กู้บ้านไว้ในยุคดอกเบี้ยประมาณ 2 ถึง 4 เปอร์เซ็นต์ ไม่มีแรงจูงใจมากนักที่จะขายบ้านแล้วเปลี่ยนไปกู้หลังใหม่ด้วย Mortgage Rate ที่สูงกว่าเดิมมาก ปรากฏการณ์นี้เรียกว่า Mortgage Rate Lock-in เมื่อเจ้าของบ้านไม่อยากขาย Supply ของบ้านมือสองจึงถูกจำกัด และช่วยพยุงราคา Existing Homes เอาไว้ แม้ Affordability ของผู้ซื้อจะลดลง แต่ฝั่งผู้สร้างบ้านเจอสถานการณ์ต่างออกไป Homebuilders ไม่สามารถถือ Inventory รอได้เหมือนเจ้าของบ้านทั่วไป เพราะบ้านที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้มีทั้งต้นทุนเงินทุน ดอกเบี้ย ค่าดูแล และต้นทุน Opportunity Cost เมื่อ Mortgage Rate อยู่สูงและกำลังซื้อของผู้บริโภคถูกจำกัด ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวเพื่อให้บ้านยังขายออก

วิธีหนึ่งคือการลดขนาดบ้านหรือเปลี่ยน Product Mix ไปสู่บ้านที่มีราคาจับต้องได้มากขึ้น อีกวิธีคือการใช้ Incentives เช่น Mortgage Rate Buydown ช่วยค่า Closing Cost หรือโปรโมชั่นทางการเงินต่าง ๆ เพื่อทำให้ Monthly Payment ของผู้ซื้ออยู่ในระดับที่รับได้ และเมื่อแรงกดดันด้าน Inventory เพิ่มขึ้น ผู้สร้างบ้านบางส่วนก็มีพื้นที่ในการปรับราคามากกว่าเจ้าของบ้านมือสอง นี่จึงกลายเป็นตลาดที่มีความย้อนแย้ง บ้านมือสองมีอายุมากกว่า แต่ Supply ถูกล็อกจนราคายังแข็ง บ้านใหม่มีต้นทุนก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินสูง แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแข่งขันเพื่อระบาย Inventory การที่ราคาบ้านใหม่ลดลงต่ำกว่าบ้านมือสองจึงอาจไม่ได้กำลังบอกเพียงว่า New Homes ถูกลง แต่กำลังสะท้อนว่า Housing Market ของสหรัฐฯ ถูก Mortgage Rate สูงบิดโครงสร้างไปมากเพียงใด ประเด็นนี้สำคัญต่อเศรษฐกิจมากกว่าที่เห็น Housing เป็นหนึ่งใน Sector ที่ไวต่อ Interest Rate มากที่สุด เพราะการขึ้นของ Mortgage Rate เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์สามารถเปลี่ยน Monthly Payment ของผู้ซื้อบ้านอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อราคาบ้านยังสูงพร้อมกับต้นทุนกู้ที่สูง Affordability จะถูกกดดัน และทำให้จำนวนครัวเรือนที่สามารถซื้อบ้านได้ลดลง ในอีกด้าน หาก Fed ลดดอกเบี้ยและ Mortgage Rate ลดลง สิ่งที่เกิดขึ้นก็ไม่ได้จำเป็นต้องเป็นบวกต่อราคาบ้านทั้งหมดทันที เพราะ Mortgage Rate ที่ลดลงอาจปลดล็อกเจ้าของบ้านมือสองบางส่วนที่ก่อนหน้านี้ไม่ยอมขาย ทำให้ Existing Home Supply กลับเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ตรงนั้นอาจช่วยให้ Transaction Volume ฟื้น แต่ขณะเดียวกันก็เพิ่ม Supply และลดแรงพยุงราคาที่เกิดจาก Mortgage Lock-in

ดังนั้นสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดบ้านสหรัฐฯ ไม่ใช่เพียงเรื่อง New Home versus Existing Home มันคือผลของยุคดอกเบี้ยต่ำที่ทิ้ง Mortgage Rate ราคาถูกไว้กับเจ้าของบ้านเดิม ก่อนจะชนเข้ากับยุค Higher for Longer ที่ทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านของคนรุ่นใหม่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนในที่สุดตลาดมาถึงจุดที่บ้านสร้างใหม่สามารถมีราคาต่ำกว่าบ้านมือสองได้เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์