แรงกดดันลูกใหญ่กำลังจะเข้ามากระทบ ตลาดบ้านสหรัฐฯ และครั้งนี้ต้นเหตุอาจไม่ใช่ดอกเบี้ยหรือเศรษฐกิจถดถอย แต่คือการทยอยออกจากตลาดของคนรุ่น Baby Boomer ในช่วง 10 ปีข้างหน้า สัดส่วนประชากรสหรัฐฯ ที่มีอายุมากกว่า 75 ปีจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นั่นหมายความว่า Baby Boomer จำนวนมากที่ถือครองบ้านและเป็นกำลังสำคัญของตลาดอสังหาฯ ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา จะค่อย ๆ เปลี่ยนสถานะจาก “เจ้าของบ้าน” มาเป็น “ผู้ขาย” ตามอายุที่มากขึ้น ปัญหาคือคนรุ่นถัดไปอย่าง Gen X อาจรับ Supply บ้านจำนวนนี้ไม่ไหว เพราะจำนวนประชากร Gen X น้อยกว่า Baby Boomer ประมาณ 20% และภายในปี 2037 สหรัฐฯ จะมีประชากรอายุ 75 ปีขึ้นไป มากกว่ากลุ่มอายุ 55–64 ปี เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ยุคใหม่ของสหรัฐฯ ถ้าแนวโน้มนี้เกิดขึ้นตามคาด สมการของตลาดบ้านจะเริ่มเปลี่ยน ผู้ซื้อบ้านลดลง → บ้านที่ถูกนำออกมาขายเพิ่มขึ้น → Supply มากกว่า Demand → ราคาถูกกดดัน

พื้นที่ที่อาจได้รับผลกระทบชัดเป็นพิเศษคือเมืองและรัฐที่เป็นจุดหมายสำหรับวัยเกษียณ โดยเฉพาะ Florida และ Arizona พูดง่าย ๆ คือ ปัญหาของตลาดบ้านสหรัฐฯ ในทศวรรษหน้าอาจไม่ได้อยู่แค่คำถามว่า “ดอกเบี้ยจะลดเมื่อไหร่?” แต่อาจต้องเริ่มถามว่า “เมื่อ Baby Boomer กลายจากผู้ถือครองบ้านรายใหญ่ มาเป็นผู้ขายพร้อม ๆ กัน ใครจะเป็นคนรับ Supply ทั้งหมด?”

นี่คือ Demographic Risk ที่ค่อย ๆ ก่อตัว และอาจกลายเป็นหนึ่งในแรงกดดันเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ในระยะยาว